Upravljanje nekretninama je umijeće gospodarenja nekretninom s ciljem očuvanja i povećanja njezine vrijednosti.
Pod nekretninom se podrazumijeva zgrada i zemljište koje pripada zgradi.
Upravljanje zgradama povezuje tehniku, ekonomiju, financije i pravo.
Neposredni sudionici upravljanja su suvlasnici i upravitelj.
Vlasnici se brinu i odgovaraju za svoje vlasništvo, a izvršne poslove oko toga povjeravaju upravitelju kao nalogoprimcu.Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određeno je da svaka zgrada mora imati upravitelja koji je registriran za tu djelatnost. Upravitelj upravlja zgradom, održava ju, prikuplja pričuvu za zgradu te obavlja i sve druge poslove koje mu povjere suvlasnici.
Suvlasnici su, prema zakonu, u jednoj vrsti zajednice – suvlasničke zajednice.
U toj su se zajednici, pored ostalog, dužni brinuti za nekretninu u cijelosti (također i za zajedničke dijelove i uređaje, itd.).
Izvor prihoda kojim se osigurava i ostvaruje briga suvlasničke zajednice za njenu nekretninu jest pričuva.
No, osim novčane osnovice, za kvalitetno upravljanje potrebna je i kakvoća svijesti o posjedovanju nekretnine i izvršavanju prava i obveza koje iz toga proizlaze. Osnovna pravila ponašanja suvlasnika i ostalih korisnika nekretnine (zakupci, najmoprimci) navedena su u Kućnom redu, a osnovni ugovor kojim se uređuju međusobni odnosi suvlasnika je Međuvlasnički ugovor.
ZAJEDNICA SUVLASNIKA
(1) Zajednicu suvlasnika čine svi vlasnici posebnih dijelova zgrade.
(2) Zajednica suvlasnika je pravna osoba koja upravlja zajedničkom imovinom u zgradi.
(3) Imovinu zajednice suvlasnika čine sredstva položena na račun na koji se uplaćuje zajednička pričuva.
(4) Zajednica suvlasnika svoja prava, obveze i međusobne odnose uređuje međuvlasničkim ugovorom.
(5) Zajednica suvlasnika može stjecati prava i obveze te tužiti i biti tužena.
(6) Na rad, poslovanje, prestanak zajednice suvlasnika i druga pitanja koja nisu uređena međuvlasničkim ugovorom i ovim Zakonom odgovarajuće se primjenjuju propisi kojima se uređuje rad udruga.
ZAJEDNIČKA PRIČUVA
(1) Zajednička pričuva su novčana sredstva namijenjena održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i upravljanju zgradom odnosno dijelom zgrade.
(2) Doprinose za zajedničku pričuvu radi pokrića troškova održavanja i poboljšavanja zgrade te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova snose svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno.
(3) Zajednička pričuva obračunava se prema vrijednosnoj površini posebnih dijelova zgrade i njihovih pripadaka odnosno prema udjelu suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige.
UPIS U REGISTAR ZAJEDNICE SUVLASNIKA
(1) Zahtjev za upis u Registar zajednica suvlasnika upravitelj zgrade podnosi nadležnom područnom uredu za katastar odnosno Gradskom uredu za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba elektronički, putem Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra.
(2) Zahtjev za upis u Registar zajednica suvlasnika sadrži podatke o adresi zgrade odnosno funkcionalne cjeline zgrade za koju se zahtjev podnosi, podatke o vlasnicima posebnih dijelova zgrade koji čine zajednicu suvlasnika, podatke o obveznicima plaćanja pričuve, ime i prezime te OIB predstavnika suvlasnika, podatke o površini svakog posebnog dijela zgrade kako se vode u evidencijama upravitelja te pojednostavnjeni shematski prikaz u proizvoljnom mjerilu rasporeda posebnih dijelova zgrade na svakoj od etaža zgrade, s iskazanom vezom na podatke o posebnim dijelovima zgrade iz zahtjeva.
(3) Upravitelj zgrade dužan je u roku od 15 dana od dana saznanja za nastale promjene podataka iz članka 9. stavka 4 ovoga članka prijaviti svaku promjenu upisanih podataka.
(4) O zahtjevu iz stavka 1. ovoga članka odlučuje se rješenjem.
(5) Protiv rješenja iz stavka 4. ovoga članka ne može se izjaviti žalba, ali se može pokrenuti upravni spor.
(6) Ako zajednica suvlasnika nije upisana u Registar zajednica suvlasnika, upravitelj zgrade obvezan je podnijeti zahtjev za upis zajednice suvlasnika u Registar zajednica suvlasnika u roku od 90 dana od preuzimanja upravljanja zgradom.
Više o novom Zakonu o upravljanju i održavanju zgradama možete pronaći na poveznici:
https://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/full/2024_12_152_2502.html